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文/乐居财经 曾树佳作为一名民营房企的项目经理，徐毅（化名）对公司年前愈来愈严苛的考核指标，感到心累。于是，他主动提出了辞职，尽管没有了年终奖和N+1的补偿，他仍旧毅然决然，“拂衣而去”。 转过头，他对于这些事不想多提，只在春节朋友聚会上，说出了今年最大的愿望：“进入一家国企，至少业务有盼头，也能安安稳稳赚点生活费、月供。”这或许是大多数地产人的心愿。 过去一段时间，一旦看着别家房企拿地、融资的新闻，徐毅总是对旁边的同事，颇为无奈地说：“你看看别人家的公司……”在他一众的心仪房企中，建发便是其中之一。 “建发”这个名字，的确从未如此显眼。这家以往在别人眼中的中型房企，如今拿地、收并购动作频频，销售规模冲进TOP10，也算是国资房企中的一匹黑马。连红星美凯龙的 车建新，也将自己的轻资产梦，寄托在建发身上。 他把旗下的家居卖场，卖给了建发，从而换取现金流，谋求转型做商管。 在流动性泥潭中的地产民企，多有将资产卖给国资的案例出现。近期较为典型的，还有 融创的孙宏斌，将深圳的冰雪文旅城，转让给了华发股份。 不过，在融资、拿地、销售上天赋异禀的国资房企，既想逆势进取，又想维持稳健的天平，并不简单。他们只能在纠偏中不断做自我调整。 进取的建发过去一年，建发的布局，着实让人惊呼其“猛”。 房企普遍面临现金流难题，曾经心心念念的销售规模、排名，大多被搁置一旁，无暇顾及。而建发却在其中悄然进击，直指规模十强之内。 2022年， 建发房产 销售规模为 1703亿 ，是建发系的业绩贡献主力，其在2019至2021年，排名步步进阶，去年已进入 10强 。而建发系的另一地产平台 联发集团 ，其销售规模则为 455亿 ，由2017年的62名，提升至去年的 43名 。 若将建发房产、联发集团这两个子平台叠加计算，年内建发股份总计实现2158亿销售额，居于绿城的2128亿之上，摇身坐上了TOP8的位置。回望过去，2017-2019年，建发股份全口径销售额排名，尚在40强内徘徊。五年之间，它犹如搭乘一辆快速上升的电梯，到达令人意想不到的高度。 几年前，当行业规模的车轮，辘辘前行的时候，建发并不在闽系房企的“激进”标签之列。 谁料三十年河东，三十年河西，现今世茂、阳光城、禹洲等企业被迫蛰伏，建发却亮出了国资的招牌，在逆水行舟的大环境下，变得尤为显眼。 据乐居财经观察，去年，建发“逆周期”的市场举措，可以总结为：上半年拿钱，下半年推货。在融资放松尚处在试探边缘的上半年，建发系的融资早已在大开大合。据不完全统计， 一整年下来，建发股份、建发房产、联发集团等多个发债主体齐上阵，共完成发行中期票据、公司债券等32笔。 建发系的这些融资，涉及额度 282.7亿元， 平均新增融资成本为3.84%。其中上半年融资规模为230.7亿，下半年相关融资动作较少，规模仅为52亿。 看起来，年内的下半程，它是把主要精力放在销售上了。有研报曾做过统计，建发股份去年四个季度的 销售金额增速， 分别为 -25.7%、-36.1%、8.5%、68.4%， 尤其是最后一个季度，建发可谓是状态拉满。 能达到这样的周转力度，离不开其粮草的补充。 尽管建发股份年内的拿地金额，同比上年下降了35.7%，但仍达到了千亿水平，上海、北京、厦门等城市均有其拿地身影。仅在上海，它就通过独立或联合拿地的方式，斩获5宗地块，权益拿地金额达107亿元。在京津冀，也同样斥资94亿元新增拿地面积23万平方米。 钱袋收紧的岁月，能掏出这么多钱支撑扩储的，也 只有招商蛇口、中海、华润置地、保利等央企，能与建发试比高。 若以拿地销售比，来衡量房企的拿地力度， 建发股份47.54%的比例，也远高于中海、华润、保利30%多，以及万科19%的数值。 新年伊始，建发股份又丢出一则重磅的收并购消息。它筹划以现金方式，协议收购红星美凯龙控股集团持有的美凯龙不超30%的股份。若最终交易完成，建发股份将成为美凯龙的控股股东。 除了地产开发之外，建发股份还以供应链运营为主业。近两年，它在该业务板块上成立消费品事业部，试图拓展消费品业务。此次准备收购拥有大量家居卖场的美凯龙，也许是其战略需求驱动的。 带着轻资产梦的车建新，试图成为第二个王健林，而能否实现这一愿景，还要看与建发的交易能否顺利落地。 1月29日，红星美凯龙宣布，将增补建发系三位高管为董事会新成员。看起来，交易似乎有了新的进展。 外拓内缩细看建发系，其构成并不简单。 建发股份为A股上市平台，主营供应链、房地产双业务线，厦门建发集团持有其45%股权。建发集团则由厦门市国资委全资持有。 建发股份旗下的地产平台，除了建发房产，还包含联发集团。其中，建发房产是地产主力，它由建发股份、建发集团，分别持股54.65%、45.35%。而在建发房产之下，又控股建发国际、建发物业、合诚工程等。建发国际主营业务为房地产开发，自2016年港交所借壳上市后，集团持续不断将资产注入这个平台。 乍一看弯弯绕绕，其实建发系的业务脉络还算清晰。 因建发股份的供应链业务营收占比超八成，所以如果要单看建发的地产“轮廓”，则要着眼于建发房产的发展曲线。 近些年，建发房产的营收一路走高。2018年至2021年，其获得的收入分别为273.51亿、320.73亿、619.79亿、723.78亿，但增长率忽高忽低，高至93%、低至16.78%，落差比较大。 去年前三季度，它的营收为266.54亿，虽相比于去年全年的规模还相差着一大截，但同比2021年三季度，其仍有45%的增长率，表明这是推货节奏的因素造成的。 尽管营收所获不浅，但建发房产的归母净利，却几乎在原地踏步，甚至出现了增速负增长的局面。2018至2021年，它的归母净利分别为34.43亿、38.84亿、41.99亿、42.63亿，增长率分别对应64.49%、12.8%、5.41%、1.53%，可谓是一路下滑。 而去年前三季，其归母净利润仅为8.68亿，同比下降了19.34%。 盈利水平的下滑，与其毛利率、净利率息息相关。Wind统计数据显示，建发房产近几年的销售毛利率，已从37.74%降至16.46%，销售净利率也从15.52%降至6.36%。 可见，地产薄利时代，建发也难解开盈利的“结”。如果说，受结转周期影响的盈利指标，还难以显示其实时状态，那经营活动现金净流量，则可以从另一个角度窥探一二。去年前三季，建发房产经营活动产生的现金净额，为-115.52亿，这与2019年底的125.64亿相比，有着较大的落差。 而因为着眼于逆周期发力，建发房产的有息债务总额，也在不断攀升。2022上半年， 其有息负债总额为1018.17亿元，处于近五年高位。近几年，它的资产负债率，也从75.35%，提升至78.59%。 尽管背靠国资，建发仍不能“免俗”，它同样需要内修政理，进行组织架构调整。 据媒体报道，去年年初，建发房产曾启动组织优化，将原有海西、东南、华东、华南、华中5大区域，合并为海西、华东、东南3个集群。目的在于收敛聚焦，提质增效。 涌动的国资“国进民退”的喊声已经持续了很久，如今仍未散去。无论是土地市场，还是收并购市场，地方国资持续涌动，仍是投资主角。 新年伊始，华发股份便签下了一张收并购大单。融创宣布将位于深圳的融创华发冰雪文旅城项目51%股权，卖给华发股份，作价35.8亿元。交易完成后，华发将全资持有深圳冰雪文旅城。 这个项目，包含住宅、冰雪世界、商业、酒店及办公楼等多元化业态，项目总占地面积43.68万平方米，计容积率建筑面积 131.07万平方米。 能一口气拿出这么大一笔现金，想必是志在逆势扩张。过去一年， 华发股份实现全口径销售额1202亿， 排名第18位， 同比上年上升了14位 。期内，它的拿地金额达到491亿，拿地销售比达到 40.85% ，只比建发低了几个百分点。 势头强劲的 越秀地产 ，步子迈得还要更大一些。它高举TOD大旗，2022年的销售业绩， 从2021年的第34位跃升至第16名，销售目标完成率超过100%。而其拿地销售比高达64.21%， 使得建发只能屈居第二。 此外，诸如 武汉城建、国贸地产、广州地铁、上海地产、深铁集团等， 关于他们拿地、发债的新闻，比比皆是，显得异常活跃。而去年的销售十强中，招保万金“聚首”，更是多年来罕见的情景。 事实上，是民企在退却，才显得国资在跨步进取。经过一轮行业出清之后，生存下来的更多是财务稳健、战略发展方向清晰的房企，他们有着比较明确的未来，至少不会再度滥用高杠杆，导致市场畸形。而这一类型的房企，大部分都是国资。 现今的市场，无论是融资、土拍，还是销售等各个环节，国资背景仍更占据上风。但他们同样面临着自我调整的课题。 房企们既要储粮过冬，也要向管理要效益。于是一波精简、优化的举措，扑面而来。近期的企业变阵，比往年来得更加明显。不少头部国资房企，也在其列。 这其中，招商蛇口开启了新一轮的城市、区域调整；万科对南方区域，进行了人事换防；保利、绿城也对组织架构进行合并。 在逆势外拓中，国资要把握好内部稳健，与对外发展的天平，其实并不简单。

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