首次折戟后，7月20日，星盛商业管理股份有限公司(以下简称“星盛商管”)再次向港交所递交了招股书。

除了数据更新及面临的市场新情况，新旧招股书并无多大区别。星盛商管依旧由黄楚龙次子黄德林担任掌门人。截止到2020年4月30日，公司管理合计45个购物中心及商业综合体，遍及17座城市。

在业内人士看来，星盛商管港交所敲钟或只是时间问题。不过，波动的负债率、业务布局高度集中等问题，或将影响其在资本市场上的表现。

波动的负债率

这是星盛商管年内第二次提交IPO招股书。

2020年1月17日，星盛商管首次提交招股书。按照港交所规定，上市企业若在6个月内没有收到交易所聆讯，原有招股书将失效，企业需要再次申请。从星盛商管二次递表的速度来看，其上市欲望颇为强烈。

在新的招股书中，星盛商管增添了2019年四季度，以及2020年前4月的营运及财务数据。数据显示，2020年前4月，星盛商管实现营业收入1.36亿元，同比增长10.5%;净利润4467.2亿元，同比增长0.39%。在过去的2017年、2018年、2019年，星盛商管的营收分别为2.78亿、3.29亿、3.87亿;相应的净利润分别为4794万、7779.5万、9560万。

盈利逐年递增的另一面是负债率的波动，招股书披露，星河商管资产负债率先由2017年的59.6%降至2018年的52.2%，随后又在2019年底猛增至87.9%。

蓝鲸房产注意到，这主要是因为股东要求的“股息支付”。当年度，星盛商管向股东支付了2个亿的股息。截止到2019年底，星河商管总资产2.95亿元，较2018年底的4.57亿元下滑了35.45%。由于资产缩水，星盛商管负债比率升至87.9%，流动比例从2.2下滑至1.2，偿债压力陡增。

2020年前4月，随着流动负债的减少，星盛商管负债率也降低至73.2%，但依旧处在历史高位。

知名地产分析师严跃进向蓝鲸房产指出，星盛商管的负债率放在行业中来看略有偏高，可能会引起投资者的顾虑。后续企业需积极夯实业务，扭转高负债率的局面。

外拓或致毛利率下滑

作为以商业运营为主要内容的服务商，星盛商管的毛利率一直维持在较高的水平。

截至2017年、2018年及2019年12月31日止年度，以及截至2020年4月30日止四个月，星盛商管的整体毛利率为49.9%、51.7%、51.8%、60.2%。呈不断上升的趋势。

对此，星盛商管在招股书中解释称，星盛商管整体毛利率主要受到商业运营服务的运营模式组合影响。整体而言，品牌及管理输出服务的毛利率为三个运营模式当中最高，原因为仅承担与项目相关的员工成本。截至2020年4月底，品牌及管理输出服务毛利率高达77.2%。

而星河控股及其联系人开发或拥有的部分物业由委托管理服务模式及整租服务模式管理，毛利率相对较低。此外，毛利率亦受商用物业的位置所影响。招股书中称，星盛商置大部分收入及毛利乃产生自大湾区(尤其是深圳)。

数据显示，截至2020年4月30日，星盛商管已将地域覆盖范围扩展至中国17个城市，管理合共45个购物中心及商业综合体，合约面积116.1万平米;其中有25个项目位于大湾区(16个位于深圳)，大湾区的合约面积占总合约面积的41.1%。同期，来自大湾区的收入则占到星盛商管的72.5%。

显然，作为起家之地，大湾区及深圳在星盛商管中依旧有着特殊的地位。然而，在中国企业资本联盟副理事长柏文喜看来，当区域市场逆转或行业政策发生变化时，布局过于集中可能会对企业业绩带来较大冲击。不过，如果星盛商管逐步向较低线城市开启扩张，公司高毛利率的情况或难以维持，星盛商管在招股书中亦坦承了这一点。

此外，公司对股东方依赖过多，也是外界对星盛商管的又一顾虑。据招股书披露，公司大部分收入均产生自向星河控股及其联系人开发或拥有的商用物业提供的服务，于2017年、2018年及2019年及2020年4月30日止，该项分别占收入总额的90.2%、88.4%、89.5%及85.4%。截至2020年4月30日，星盛商管管理共30个由星河控股及其联系人人开发或拥有的商用物业，合约面积约125.6万平方米，占总合约面积的44.5%。

二度冲击IPO，折射出星盛商管对资本市场的渴望。然而，较高的负债率以及业务过于集中等问题，始终是企业发展难以回避的“拦路虎”。接下来，星盛商管将会如何解决?蓝鲸房产会持续观察。