单月连续成交破十亿缔造商务典范保利诠释商办市场择址之道

近日，位于北京丰台总部基地三期的保利悦大都汇项目连续签约，成交金额破10亿元，在提振市场复苏信心的同时，亦引起业内对其成绩的探讨。

事实上，作为央企与世界500强，保利始终立足于国际高度与视野来运营城市，从而引领商务变革。纵观北京各保利项目的亮相，都成为商务区里程碑式的风向标。如此成就，与其择址之道密不可分。

诠释择址之道

《中国经营报》记者了解到，7月17日，保利悦大都汇成功签约，单宗成交金额达3.2亿元，时至20日，项目再次签约，成交金额近8亿元。在当前市场尚未完全复苏的情况下，保利却以强劲的实力提振市场信心，成为带动市场复苏的新引擎。

有分析指出，北京定位为“全国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心”，而科技、金融等企业总部聚集的丰台总部基地被业内普遍视为承接北京科技创新发展的重要中心区域，在政策驱动和引导之下，位于丰台总部基地三期金角的保利悦大都汇项目受到青睐实属必然。

众所周知，写字楼选址始终以企业需求为导向，而需求又与城市发展密切相关。2018年，北京市发布了《新增产业的禁止和限制目录(2018年版)》(京政办发〔2018〕35号)，明确指出，朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区：东、西、北五环路和南四环路以内，禁止新建酒店、写字楼等大型公建项目。这也就意味着，未来北京南四环内将很难出现新的商务区，北京悄然进入了商务区“四环时代”。

但是纵观北京商务区格局，不难发现，传统的科技、金融商务区已逐渐呈现出不同程度的商务条件老化、土地供应不足等问题，企业需求无法得到切实满足，企业择址的标准随之发生变化。

在此背景之下，作为北京建设世界城市、发展城南行动计划的重要组成部分，位于南四环核心位置的丰台总部基地，成为了企业在“四环时代”下择址的首选之地。

经过多年发展，丰台总部基地定位于全国知名的总部经济区、北京重要的高新技术产业基地和丰台区核心的城市经济功能区，正在北京南部地区发展中发挥着核心的引领作用。

园区内商务氛围浓厚、发展布局成熟，周边路网发达，交通便利，多条地铁交汇。而随着大兴国际机场的通航，联动“五纵两横”立体交通网络建设，产业、人才、资金等要素也将会在“虹吸效应”的影响下进一步向京南区域汇聚，为区域经济的发展带来新的活力。

周边完善的配套支持为区域发展提供了强劲的动力和保障，如果丰台总部基地是京南区域的名片，那么实力央企保利择址于此，则是对这一名片“含金量”的有力背书。

博弈商办市场

写字楼与企业共生共荣，实力强劲的企业关注写字楼所在区域的发展潜力及磁力，亦注重写字楼自身的价值属性。

北京自“四环时代”的号角吹响以来，京南四环稀缺的商业地块越来越受到关注。基于对城市发展的精准把控，保利紧跟时代潮流，择址丰台总部基地三期金角位置，匠心打造的悦大都汇项目，即为“四环时代”为数不多的商业地块。

事实上，为严控非首都功能增量，加快构建高精尖经济结构，推动首都高质量发展，北京对于四环内新建大型公建项目采取了严格的限制措施。此外，大量的写字楼曾被改造成酒店、公寓进行租售，也一度引起政府的管控，推出被称为“史上最严”的商办类项目调控政策。

“一些商业项目，处于城市核心地段，将商业用房改为公寓类住宅进行销售，可以增加开发商利润，也能在一定程度上满足市场的住房需求，但是这与北京的首都功能定位及土地供需关系相违背，确实应该调控。”一位业内人士分析指出。

其分析称，可以预见，受政策限制，未来北京四环内的写字楼将处于“稀缺”状态，其中又存在许多曾被叫停的“商改住”项目，在空间格局上被分割成极小的单元，并不适用于商业、办公环境。这一点，也可从相关政策中强调“最小分割单元不得低于500平方米”得以体现。

此外，市场上还存在一些工业用地性质的写字楼，但是商业用地上的房产可以经商、可以转让，工业用地原则上只能是产权人用于工业生产经营，不得分割、不得转让，并不具备投资价值。