经过三个季度的努力，大悦城(000031.SZ)仍未摆脱净利润大幅下滑的尴尬情形。而更为尴尬的是，当初对入股大悦城而信心满满的太平人寿和工银瑞信，却因其股价不争气而不得不承受较大幅度的浮亏。

净利润大幅下降

今年前三季度，大悦城净利润仍然大幅下降，跌幅超过六成。

日前，大悦城发布三季报。数据显示，前三季度实现营收178亿，同比下降20.3%;归母净利7.6亿，同比下降67.7%。

相较今年上半年，大悦城业绩略有起色。半年报数据显示，上半年营收122亿，同减33%;归母净利润5.7亿，同减70%。通过对比发现，不管是营收还是归母净利润，今年第三季度虽然仍表现为负增长，但幅度分别收窄12.7个百分点和2.3个百分点。

华泰证券认为，归母净利同比大幅下降，主要是受结算结构以及疫情等因素影响。其中，持有物业运营业务受疫情影响显著，同时地产开发业务竣工延迟，导致结算进度延缓。值得注意的是，非并表项目出现7.3亿亏损，以及公司计提2.1亿存货跌价准备，吞噬了部分利润。此外，2019年同期结算上海、深圳高毛利项目，基数较高导致报告期毛利率同比下降了5个百分点至43.8%，也影响了净利润的增速。

如果观察大悦城销售情况，其实并不算太差。据克而瑞研究中心数据显示，大悦城前三季度销售面积236万平方米，销售金额581亿，同比增长约16%。同时，大悦城位列全国房企销售额排行第48位，较今年年初排名，略有提升。此外，大悦城销售目标完成率达73%，预计全年可实现800亿销售规模。

当然，公司货值相对比较充沛，近几年销售额或能稳定增长。据中报披露，截至2020上半年未售土地储备合计1191万平方米，以前三季度销售均价预测总货值约3000亿。

处于橙档区间

作为央企，大悦城在融资方面有着天然优势，但是，其债务压力也不轻。

三季报数据显示，目前大悦城负债总额为1541.66亿元，资产负债率达77.84%。纵观近几年大悦城的资产负债率走势，长期在76%以上，2018年底还曾一度达到84.91%。

当然，大悦城在融资方面还是具有一定的优势。报告期内，子公司中粮置业发行15亿公司债，票面利率3.14%-3.60%;7月获批发行20亿公司债，并于8月完成发行，利率3.78%。此外，2020年上半年融资成本5.14%，处于行业低位水平。

但是，大悦城也不能因此而掉以轻心。华泰证券研报数据显示，截至2020三季度，大悦城净负债率97%，较2019年底下降了1个百分点;现金覆盖倍数为2.62倍，较2019年底增加了0.98倍;扣除预收账款的资产负债率为72%，较2019年底提升了1个百分点。对照融资监管新规“三条红线”标准，大悦城属于橙档房企。不过值得庆幸的是，其资产负债率指标仅超过2个百分点，如果加大去化速度，有望在一定程度上提升短期偿债能力，因此预计年底财务结构能得到进一步改善。

可能是考虑到债务压力问题，大悦城今年前三季度在拿地方面趋于谨慎。数据显示，前三季度公司新增土储总建面约357万方，总土地额约83亿元，预计楼面价2310元/平方米，拿地额占销售额比重约14%，并不是很高。

险资战投浮亏

在去年年底引入的险资战投，目前已经出现了不小的浮亏。

2019年年底，大悦城定增完成，成功引入太平人寿和工银瑞信，定增价格为6.73元/股，两家战投持股比例分别为6.61%和1.80%，合计8.41%。此次大悦城定增获1.41倍超额申购，最终确定发行股数为3.60亿股、募集资金24.26亿元;大悦城总股本也由发行前的39.26亿股增加至42.86亿股。

彼时，大悦城对双方的合作信心满满，表示未来太平人寿将与公司开展全面战略合作，料将推动自身更有质量发展。大悦城的前身是央企中粮地产，近年来在规模发展上逐渐“掉队”，始终停留在百亿元阵营。业绩方面，克而瑞研究中心披露的2019年全口径销售数据显示，大悦城的销售金额为481.1亿元，行业排名第58。

在市场竞争激烈的环境下，大悦城进行重组的原因之一，则是通过整合资源实现规模扩张，而引入险资作为战投，则成为其进行资本扩张的新手段。

但投入不到一年，险资持有的市值缩水近三分之一。截至11月10日收盘，大悦城股价收在4.79元，以此估算，两家险资战投当初投入的24.26亿元投资，目前市值已经萎缩至17.24亿元，缩水7.02亿元。

由于房地产行业分红率高、经营稳健，具有较高重估价值的资源型大型房企，成为险资投资的重要标的。同为央企的太平人寿也曾表示，期望分享标的公司稳定的财务收益。入股大悦城，主要是考虑发挥险资的长期投资优势，优化太平人寿资产配置结构，同时支持国有企业做大做强。

然而，理想很丰满，但现实很骨感。就目前而言，再高的分红率，短时间内也难以弥补近期大悦城股价下跌而产生的浮亏。